2008年我国商业地产运行情况

　　商业地产的定义及分类

　　商业地产是指通过合理运营实现房地产升值获取回报的房地产投资品。商业房地产的概念有广义、狭义之分，从广义概念上讲，商业房地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等。狭义商业地产是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，主要经营内容有零售、餐饮、娱乐、休闲、健身等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途等都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产类型。
在后面的分析中，我们将商业房地产行业细分为办公楼和商业营业用房两个子行业进行具体分析。

商业地产在国民经济中的地位

　　房地产业是国民经济的支柱产业

　　2007年7月国务院发布的“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”中，首次将房地产业明确列为国民经济支柱产业，通知中说：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”

　　1998年国家曾明确提出要把房地产行业培育成支柱产业，其后几年，特别是1999年后，房地产行业飞速发展，年均增长速度达到了30%左右，对GDP增长的直接贡献率不断上升，已经成为国民经济增长的主要来源之一，逐渐发展成为真正的支柱产业。

　　（一）房地产行业产业关联度强
房地产行业涵盖和涉及的主要领域包括：（1）土地开发和再开发；（2）地产经营，包括土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；（3）房屋开发；（4）房地产经营，包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等；（5）房地产中介服务，包括信息、咨询、估价、测量，律师、经纪和公证等；（6）房地产物业管理服务，包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、代收代付等；（7）房地产金融，包括信贷、保险和房地产金融资产投资等。从最初的土地开发到最终房产交付使用，这期间涉及的直接和间接关联部门很多，在投入产出表的40 个部门中，有38 个部门与房地产业存在后向直接关联或前向直接关联关系，如建筑业、建材业、机械业、装潢业、销售中介、物业公司、银行等。房地产行业的产业链长，产业关联度高，其前瞻效应、后续效应和旁侧效应都很突出，具备支柱产业的地位和作用。

　　（二）房地产行业对经济增长贡献率高
过去10年，固定资产投资成为拉动国民经济增长的三驾马车中最得力的一环，房价持续上涨引致的房地产投资增速加快成为GDP增长极为重要的引擎。房地产开发投资对国民经济增长的贡献包括三个方面：
第一，作为投资的一部分，房地产开发投资占固定资产投资的比重很高。1999年以来，一直维持在20%以上的水平。

第二，房地产开发投资占GDP的比重逐年升高，从1999年的4.58%上升到2008年的10.17%。

　　商业地产在城市经济发展中承载城市新引擎的作用。
商业地产的服务范围主要是第三产业，随着中国产业结构调整，政策向第三产业倾斜及第三产业自身的快速发展，商业地产在城市经济发展中的地位也越来越重要，商业房地产的供给和需求都将比较活跃。尽管最近几年，商业地产投资额占房地产投资总额的比重稍有下降，但商业地产的投资额绝对数量增长较快。

具体说来，商业房地产主要在以下几个方面影响城市经济的发展。
（一）带动第三产业发展
城市化是中国未来的必然趋势，而第三产业的发达程度是体现城市化水平的重要标志，商业地产的发展正是带动第三产业发展以及消费率提升的有效推动力。我国的消费率低于世界平均水平（根据世界银行资料，2002 年，世界平均水平为80.1%），消费有大幅增长的潜力，这也预示着商业地产的广大发展空间。